Як перевірити сантехніку й опалення перед купівлею квартири чи будинку

Головне: навіщо дивитися саме зараз

Після підписання угоди будь-який прихований витік, слабкий котел чи протікання від сусідів стають вашою проблемою. Поки ви ще покупець, можна спокійно все роздивитися, поставити питання продавцю і, якщо треба, замовити перевірку. Це не юридична порада: умови угоди обговорюйте з юристом чи нотаріусом, а тут — суто технічний бік.

Візьміть на огляд ліхтарик, телефон для фото і нотатки, папір чи серветки. Попросіть продавця заздалегідь не вимикати воду й опалення, а якщо можливо — увімкнути котел на час візиту.

Стелі, стіни і свіжий ремонт

• Плями на стелях, особливо в санвузлі, на кухні і біля стояків. Жовті розводи з чітким краєм — слід давнього протікання. Поцікавтеся і про сусідів знизу: чи не було в них мокрих стель. Якщо є можливість, запитайте їх самих.
• Свіжа фарба в одному місці або нова натяжна стеля лише в одній кімнаті. Це не завжди погано, але варто запитати, що там було.
• Запах сирості, якого не прибирає провітрювання. Принюхайтеся в шафах, під мийкою, біля ванни. Різкий запах каналізації — окрема тема, про неї стаття запах каналізації в квартирі.
• Здуття ламінату, відклеєні шпалери внизу стін, темні шви плитки біля ванни й душу.
• Пліснява в кутах зовнішніх стін. Вона може бути і від конденсату, і від витоку; як відрізнити, пояснено в статті пліснява в кутку кімнати.

Свіжий косметичний ремонт перед продажем — нормальна практика. Але якщо нова плитка чи короб закривають саме ту ділянку, де проходять труби, спитайте, що міняли, і попросіть фото до ремонту.

Вода: лічильник і всі точки по черзі

Найпростіший тест — лічильник. Попросіть закрити всі крани, переконайтеся, що бачок унітаза набрався і не шумить, і подивіться на найдрібніший барабан чи стрілку лічильника кілька хвилин. Якщо він крутиться, коли ніхто не користується водою, десь є витік. Подробиці тесту й підводні камені — у статті як перевірити, чи є прихований витік води.

Далі відкрийте воду в кожній точці: кухня, умивальник, ванна, душ, унітаз, пральна машина, якщо підключена. Дивіться на:

• напір холодної і гарячої води, і як він падає, коли відкрито дві точки одразу;
• колір води на перших секундах — іржа говорить про старі сталеві труби;
• як іде злив: швидко, чи вода стоїть, булькає, піднімається в сусідньому приладі;
• чи не з’являються краплі під сифонами, на гнучких шлангах і в місцях підключення.

Пустіть воду у ванну й умивальник одночасно на кілька хвилин. Повільний злив у квартирі часто є питанням засмічення, а в приватному будинку може вказувати на проблеми з випуском.

Стояки, крани і труби

Знайдіть, де стоять стояки і вхідні крани, навіть якщо вони за коробом. Ревізійний люк — добрий знак: до них є доступ. Глухий короб з плитки без люка — привід запитати, як перекрити воду в аварії.

• Вхідні крани мають закриватися рукою, без зусилля і без підтікання по штоку.
• Огляньте з’єднання: зелений чи білий наліт, іржаві доріжки, обмотки на старих різьбах.
• Подивіться, з чого труби: сталь, мідь, пластик. Змішування старої сталі з новим пластиком на одному стояку часто дає слабкі місця на переходах.
• Каналізаційний стояк: чавун чи пластик, чи немає тріщин, свіжого герметика на розтрубах, запаху.

Опалення: котел, радіатори, тепла підлога

Якщо опалення індивідуальне, подивіться на манометр котла і запишіть тиск. Для закритої системи він, як правило, близько 1–2 бар, але орієнтуйтеся на інструкцію виробника. Запитайте продавця, як часто доводиться доливати систему. Якщо відповідь «раз на тиждень» чи «буває», десь втрачається теплоносій; про причини — стаття чому падає тиск у котлі.

• Увімкнений котел має працювати рівно, без частих перезапусків і помилок на дисплеї.
• Радіатори мають прогріватися рівномірно, від верху до низу і в усіх кімнатах. Один холодний радіатор — не вирок, але питання.
• Огляньте розширювальний бак, запобіжний клапан і злив під ним — чи немає слідів води.
• Тепла підлога: знайдіть колектор, порахуйте контури, перевірте сліди на з’єднаннях. Запитайте, чи міняли покриття після монтажу і чи свердлили підлогу.

Не відкривайте корпус котла і не розбирайте нічого на системі під тиском. Для огляду досить того, що видно ззовні, і відповідей продавця.

Документи й питання до продавця

Добре, коли продавець може показати, як прокладено труби. Попросіть:

• фото стін і підлоги під час монтажу, до плитки і стяжки;
• схему теплої підлоги, якщо вона є;
• протокол опресовування після монтажу, якщо його складали;
• паспорт і сервісну історію котла: коли обслуговували, які були ремонти;
• інформацію про протікання в минулому, і чиєю була причина.

Відсутність документів не означає проблеми. Але якщо фото є, ви знатимете, де не свердлити, а майстер з пошуку витоку — де шукати.

Приватний будинок: криниця, насос, каналізація, підвал

• Криниця чи свердловина і насос. Закрийте всі крани і послухайте: насосна станція не має вмикатися сама. Якщо вмикається, читайте статтю насосна станція вмикається сама.
• Випуск каналізації. Дізнайтеся, куди йдуть стоки: септик, вигрібна яма, мережа. Запитайте, коли їх обслуговували, чи бувало переповнення.
• Підвал. Сліди води на стінах, білий наліт, висока лінія бруду, насос у приямку — ознаки, що вода сюди приходить. Як розібратися з джерелом, описано в статті вода в підвалі приватного будинку.
• Труби, що йдуть з будинку в неопалювані зони: гараж, літня кухня, вулиця. Запитайте, чи їх зливають на зиму.

Що додасть фахівець перед угодою

Огляд за чеклистом показує видиме. Те, що сховано в стінах і стяжці, перевіряють приладами, і зробити це краще до угоди, поки можна обговорити знайдене.

• Опресовування опалення і водопроводу з протоколом: дата, тиск, час витримки за показами манометра. Документ, що система тримає тиск, а не лише слова продавця.
• Тепловізійне обстеження в опалювальний сезон: як прогріваються контури підлоги й радіатори, де мокрі зони, де промерзання. Для будинку — енергоаудит з переліком місць втрат у порядку пріоритету.
• Пошук витоку води, якщо лічильник крутиться або є сліди протікань.

За результатами ви отримуєте знімки з приладів і письмові рекомендації, які можна показати продавцю чи врахувати в планах ремонту. Суму називаємо голосом, до виїзду: опишіть об’єкт і що саме хочете перевірити.